运营成本包括维护费用、业主协会费用、保险费用等。根据资本化率可以估算出商业地产的价值。因此需要考虑风险因素，并做出相应的风险调整。综合上述因素，商业地产投资的潜在回报率可以通过对租金收入、成本、市场数据、风险因素等进行综合评估来确定。
评估商业地产投资的潜在回报率可以通过以下几个步骤：
1. 收集数据：收集和分析相关的市场数据，例如租金收入、销售数据、竞争对手情况等。这些数据可以从市场调研、经纪人和相关的报告中获取。
2. 计算净收入：计算租金收入减去运营成本后的净收入。运营成本包括维护费用、业主协会费用、保险费用等。
3. 估算资本化率：资本化率是用来评估投资回报率的指标，它是净收入除以购买价格或估值。根据资本化率可以估算出商业地产的价值。
4. 考虑风险和周期性：商业地产的回报率受到市场波动和经济周期的影响。因此需要考虑风险因素，并做出相应的风险调整。
5. 考虑其他因素：除了收入和成本，还有其他因素也需要考虑，例如地理位置、政府政策、租赁期限等。这些因素都会对潜在回报率产生影响。
综合上述因素，商业地产投资的潜在回报率可以通过对租金收入、成本、市场数据、风险因素等进行综合评估来确定。