评估师通常会综合以上因素进行房产估价，以得出合理的市场价值。
房产估价是指对房地产进行评估和估值的过程，可以通过以下方法和关键因素进行评估：
1.比较销售法：根据房地产市场上类似房产的销售情况，比较其价格、设施、地理位置等因素，来估计房产的市场价值。
2.收益法：根据房产的租金收入和租金增长预期，计算出预期的收益，再根据市场资本化率将收益转化为房产的市场价值。
3.成本法：根据建筑成本、土地成本、折旧等因素，来估计房产的重建成本，再考虑建筑年限、折旧等因素，得出房产的市场价值。
4.收入法：结合市场租金、预期租金增长率、物业管理费用等因素，计算出房产的现金流量，再使用折现率将现金流量转化为房产的市场价值。
关键因素可能包括以下几个方面：
1.地理位置：房产的地理位置是影响评估价值的重要因素，如区域发展前景、交通便利性等。
2.物业特征：房产的面积、布局、装修程度、房间数量等物业特征也会影响其价值。
3.市场需求和供应情况：市场的需求和供应状况会对房产的估价产生影响，如市场的供需失衡会导致房产价值上涨或下跌。
4.房产历史交易价格：过去的房产交易价格可以提供某种参考，但应结合市场的变化和时间因素进行综合考虑。
5.宏观经济因素：如利率水平、通货膨胀率等宏观经济因素也会对房产估值产生影响。
评估师通常会综合以上因素进行房产估价，以得出合理的市场价值。