3.财务状况：分析物业的运营成本、维护费用和税务等费用，评估净租金收入和物业价值之间的关系。
评估商业物业投资的风险和收益可以通过以下几个方面：
1. 市场条件：评估所在地区的经济状况、人口增长率、就业市场、竞争环境等因素，了解市场需求和供应情况。
2. 租金收入：考虑当前和未来的租金水平，了解租金收入的稳定性和增长潜力。租赁面积的稳定性、租约剩余期限等也需要考虑。
3. 财务状况：分析物业的运营成本、维护费用和税务等费用，评估净租金收入和物业价值之间的关系。
4. 风险和保险：考虑物业资产隐患、自然灾害风险、法律责任风险、租户违约风险等，评估保险和其他风险管理措施的必要性。
5. 资本增值潜力：考虑物业增值的潜力，如改造、重新规划、地面租赁等方式，评估投资回报率和折现现金流。
6. 融资成本和利率：评估融资的成本和利率水平，了解贷款条件和偿还安排，以及对投资回报率的影响。
7. 政策环境：了解相关政府政策和法规对商业物业投资的影响，如税收政策、土地使用规划、建筑许可等。
8. 专业意见：寻求专业人士的意见，如房地产经纪人、评估师、投资顾问等，他们可以提供更全面的风险和收益评估。