前期投资时可以通过租金评估和市场调研来判断潜在租金收入。同时，对政策变化、区域发展规划等因素保持敏感。
投资房地产的长期策略包括以下几点：
1. 持有长期资产：房地产是一种长期稳定的资产，投资者应该采取长期持有的策略，不随市场波动频繁交易。
2. 考虑现金流：投资者应重点考虑房地产的租金收入，确保能够获得稳定的现金流回报。前期投资时可以通过租金评估和市场调研来判断潜在租金收入。
3. 分散投资：在不同地区、不同类型的房地产项目中进行投资，以分散风险。这样可以降低单一资产的影响。
4. 关注市场需求与趋势：投资者应时刻关注市场需求和房地产行业的趋势，选择具有长期增值潜力的项目。同时，对政策变化、区域发展规划等因素保持敏感。
5. 慎重选择合作伙伴：选择稳定可靠的合作伙伴，如开发商、物业管理公司等，确保房地产项目能够得到良好的管理与维护。
投资房地产的风险防范包括以下几点：
1. 风险评估：在投资前进行详细的尽职调查和风险评估，包括市场潜力、项目质量、法律规定等方面的考虑。
2. 资金控制：合理评估自身资金实力，不超出自己承受能力的范围进行投资。
3. 风险分散：不要集中投资于某一特定地区或类型的房地产项目，以降低风险。
4. 法律合规：遵守相关法律法规，在购买、租赁等过程中严守合同条款，确保自身权益。
5. 应对市场变化：密切关注房地产市场的变化，在市场出现大幅波动时及时采取应对措施，例如及时卖出或转换投资。
需要注意的是，房地产投资具有一定的风险，投资者应根据自己的风险承受能力和投资目标来选择合适的投资策略，并充分了解房地产市场的相关知识和情况。