ROI是投资收益与投资成本的比率，ROE是净收益与投资成本的比率。较高的ROI或ROE表明投资的潜力更高。然而，投资风险和市场变化等因素也需要考虑在内。因此，在进行投资决策时，投资者应该进行全面的分析，并寻求专业意见。
评估房地产投资的潜力可以通过以下方式进行回报率分析：
1. 收益率计算：计算投资收益率（ROI）或资本回报率（ROE）。ROI是投资收益与投资成本的比率，ROE是净收益与投资成本的比率。较高的ROI或ROE表明投资的潜力更高。
2. 现金流分析：分析投资的现金流量，包括租金收入、贷款付款、维护费用等，以确定投资的盈利能力和持续性。
3. 盈利能力评估：分析房地产的租金回报率（GRM），即房屋售价与年租金收入的比率。较低的GRM表明较高的租金回报率，从而表明较高的投资潜力。
4. 增值潜力分析：考虑房地产的增值潜力，如地段、周边设施和交通便利性等因素，来评估投资的潜力。
5. 市场分析：研究当地的房地产市场趋势、需求和供应情况，以及潜在租户和买家的利益，来评估投资的潜力。
以上方法可以帮助投资者评估房地产投资的潜力，并制定投资策略。然而，投资风险和市场变化等因素也需要考虑在内。因此，在进行投资决策时，投资者应该进行全面的分析，并寻求专业意见。