得到每年的净现金流量。同时，计算项目的净现值，即净现金流量折现后的总和，用于评估项目的价值。
房地产投资回报率评估盈利模型是用于评估房地产投资项目的盈利能力和潜在回报的模型。这个模型通常会考虑一些关键因素，如购买价格、租金收入、运营成本、维护费用、市场需求和潜在增值等。
以下是一个常用的房地产投资回报率评估盈利模型：
1. 投资成本：计算项目的购买价格、购买费用、装修成本和其他相关费用。
2. 现金流量：预估项目的租金收入和其他收入，减去运营成本、房屋维护费用和其他支出。得到每年的净现金流量。
3. 回收期和净现值：计算投资成本的回收期，即项目从投资开始到净现金流量能够完全回收的时间。同时，计算项目的净现值，即净现金流量折现后的总和，用于评估项目的价值。
4. 折旧和抵消税收：考虑到房地产的折旧和相应的税收减免，以获取净现金流量。
5. 市场增值：预估未来房地产市场的增值潜力，如房价的上涨和租金的增长。将未来增值的现金流量折现到今天，加入现金流的计算。
通过对以上步骤的分析，可以得到房地产投资项目的预期回报率和潜在风险。这些数据可以用于决策是否进行投资，并帮助投资者评估不同投资机会之间的比较。