常用的收益法包括直接资本化法和现金流贴现法。通过迭代计算找到净现值为零的折现率，即为内部收益率。
房地产投资的估值模型与收益率分析是衡量房地产投资盈利能力和确定投资回报的重要工具。
一、估值模型 1. 市场比较法：根据相似物业的市场交易价格和租金水平进行比较，以确定物业的估值。 2. 收益法：根据物业预期的收益以及市场上的资本化率，计算出物业的估值。常用的收益法包括直接资本化法和现金流贴现法。 - 直接资本化法：根据物业当前租金收入和市场上的资本化率，计算出物业的估值。公式为：物业估值 = 租金收入 / 资本化率。 - 现金流贴现法：根据物业未来每年的现金流入和市场上的折现率，计算出物业的现值，再计算出估值。公式为：物业估值 = （现金流量1 / (1+折现率)^1） + （现金流量2 / (1+折现率)^2）+ … + （现金流量n / (1+折现率)^n）。
二、收益率分析 收益率分析用于评估房地产投资的回报水平。 1. 财务指标分析：常用的财务指标包括投资回报率（ROI）、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。 - 投资回报率：计算投资在一定时期内的盈利能力，公式为：投资回报率 = (投资收益 - 投资成本) / 投资成本。 - 净现值：计算房地产项目现金流入与现金流出的差额，公式为：净现值 = Σ（现金流入 - 现金流出）/ (1+折现率)^n - 投资成本。 - 内部收益率：计算投资的内部报酬率，使得净现值为零的折现率。通过迭代计算找到净现值为零的折现率，即为内部收益率。
2. 盈利能力分析：根据物业的租金收入、物业价值和贷款利率等因素，计算物业的盈利能力指标，如资本化率、现金流回报率等。
- 资本化率：计算物业租金收入对应的物业价值比例，公式为：资本化率 = 租金收入 / 物业价值。
- 现金流回报率：计算物业现金流入与投资成本的比例，公式为：现金流回报率 = 现金流入 / 投资成本。
以上就是房地产投资的估值模型与收益率分析的基本内容，投资者可根据具体情况选择合适的模型和指标来评估投资机会和确定投资回报。