银行根据项目的可行性和开发商的信用评级来审批贷款，并收取一定的利率作为贷款成本。开发商通过支付利息和本金回报债权人。预售房产是指开发商在房地产项目尚未建成或完成前，向购房者提前进行销售。开发商通过预售认购款项，即购房者预付购房款，在未来使用这些款项来支持项目的开发和建设。同时，监管机构对于房地产行业的融资活动也会进行一定程度的监管和限制，以维护市场稳定和保护利益相关方的利益。
房地产行业的资金运作和融资方式涉及到项目开发、土地购买、建设和销售。
资金运作是指房地产开发商或投资者通过筹集资金来支持项目的开发和运营。资金来源可以包括自有资金、银行贷款、股权融资、债务融资和资本市场融资等。
融资方式包括：
1. 银行贷款：开发商可以向银行申请贷款来支持项目的开发。银行根据项目的可行性和开发商的信用评级来审批贷款，并收取一定的利率作为贷款成本。
2. 债务融资：开发商可以发行债券或债务工具来筹集资金。债务融资的形式包括公司债、可转换债券、优先债券等。开发商通过支付利息和本金回报债权人。
3. 股权融资：开发商可以通过发行股票或吸收股东投资来筹集资金。股权融资将投资者作为股东纳入公司治理结构，并按照股权比例分享盈利。
4. 资本市场融资：开发商可以选择在资本市场发行股票或债券来筹集资金。上市公司可以通过股票交易所进行股票发行，或通过债券市场发行债券。
此外，房地产行业还有其他一些较为特殊的融资方式，例如预售房产。预售房产是指开发商在房地产项目尚未建成或完成前，向购房者提前进行销售。开发商通过预售认购款项，即购房者预付购房款，在未来使用这些款项来支持项目的开发和建设。
总体而言，房地产行业的资金运作与融资方式非常多样化，开发商根据需求和市场环境选择适合自己的融资方式。同时，监管机构对于房地产行业的融资活动也会进行一定程度的监管和限制，以维护市场稳定和保护利益相关方的利益。