一个良好的社会环境有助于吸引更多的租客或购房者，增加项目的潜力。这包括考虑租金收入、资本增值、管理费用等因素，来计算项目的预期回报率。综上所述，评估房地产项目潜力的投资回报率需要考虑地理位置、市场需求、社会环境、开发潜力、建筑质量和规模等因素，并进行资本回报率的计算和评估。
评估房地产项目潜力的投资回报率需要考虑以下因素：
1. 地理位置：地理位置是房地产投资中最重要的因素之一。房产所在的地理位置是否有优势，例如靠近市中心、交通便利、接近商业区等，都会对项目的潜力产生较大的影响。
2. 市场需求：评估房地产项目的潜力需要考虑市场需求。市场需求越高，项目潜力越大。这可以通过研究人口增长率、就业市场、租金需求等指标来评估。
3. 社会环境：社会环境包括安全性、周边配套设施、教育资源、医疗设施等。一个良好的社会环境有助于吸引更多的租客或购房者，增加项目的潜力。
4. 开发潜力：评估项目潜力还需要考虑开发潜力。例如，项目是否有进一步开发的可能性，是否有土地可利用空间等。这些因素会对项目的潜力产生影响。
5. 建筑质量和规模：建筑物的质量和规模也会对项目的潜力产生影响。高品质的建筑物和大规模的项目往往更有吸引力，因为它们可以提供更好的居住和商业体验。
6. 资本回报率：最后，还需要对投资回报率进行评估。这包括考虑租金收入、资本增值、管理费用等因素，来计算项目的预期回报率。
综上所述，评估房地产项目潜力的投资回报率需要考虑地理位置、市场需求、社会环境、开发潜力、建筑质量和规模等因素，并进行资本回报率的计算和评估。