注意考虑到租金可能会变化的因素，如房屋位置、交通便利性、配套设施等。此外，每个地区的房地产市场情况也会有所不同，所以还需要结合具体情况来进行评估。
评估二手房投资的回报率可以通过以下几个步骤进行：
1. 确定投资成本：包括房屋价格、装修费用、购房税费、中介费用等。
2. 估算租金收入：可以通过查看相似房源的租金水平或咨询当地的房地产经纪人来得出预计的租金收入。注意考虑到租金可能会变化的因素，如房屋位置、交通便利性、配套设施等。
3. 计算年化租金收益率：将预计的年租金收入除以总投资成本，得出年化租金收益率。例如，如果总投资成本是100万元，预计年租金收入是10万元，那么年化租金收益率就是10%。
4. 考虑房价增值潜力：分析当地的房地产市场趋势，了解过去几年的房价变化情况，并预测未来几年的房价走势。如果预计房价将会上涨，那么在计算回报率时可以考虑将未来售出房屋的增值作为回报的一部分。
5. 计算总回报率：将年化租金收益率和房价增值率相加，得到总的回报率。例如，如果年化租金收益率是10%，房价增值率是5%，那么总回报率就是15%。
需要注意的是，以上的评估方法只是一种常见的方式，实际评估二手房投资的回报率还要考虑到其他因素，如资金成本、维修费用、市场风险等。此外，每个地区的房地产市场情况也会有所不同，所以还需要结合具体情况来进行评估。