优越的地理位置通常意味着更高的投资回报率。此外，格局合理、采光好的房屋通常更受欢迎，也将有助于提高投资回报率。相反，如果当地房价走势不稳定或下降，投资回报率可能较低。如果是自住而非投资目的，对房屋的需求和评估标准会有不同。建议在购买二手房前可以咨询房地产专业人士或进行市场研究，以做出准确的投资决策。
评估二手房的投资价值需要考虑以下几个因素：
1. 房屋地理位置：地理位置是评估房屋价值的关键因素之一。优越的地理位置通常意味着更高的投资回报率。评估地理位置包括考虑附近的交通便利性、教育资源、商业配套、未来发展潜力等。
2. 房屋面积和格局：房屋的建筑面积和格局也会影响价格和投资价值。一般来说，面积越大的房屋投资价值越高。此外，格局合理、采光好的房屋通常更受欢迎，也将有助于提高投资回报率。
3. 房屋年限和维修情况：房屋的年限和维修情况对房屋的价值和投资回报率有直接影响。较新的房屋通常维修费用较低，而经过维修和保养的房屋能够吸引更多的购房者，提高投资回报率。
4. 当地房价走势：了解当地房价的走势是评估投资价值的重要依据。如果当地房价持续上涨，那么投资二手房的潜在收益也较高。相反，如果当地房价走势不稳定或下降，投资回报率可能较低。
5. 购房目的和预算：评估二手房的投资价值也要考虑自身的购房目的和预算。如果是自住而非投资目的，对房屋的需求和评估标准会有不同。预算也是一个重要的考虑因素，在确定投资价值时需要综合考虑房屋价格和预期回报率。
以上是评估二手房投资价值的一些基本指标，具体评估还需根据自身需求和市场情况综合考虑。建议在购买二手房前可以咨询房地产专业人士或进行市场研究，以做出准确的投资决策。