计算方法是将每年租金收入除以购买价格。成本要与预期租金回报率相比较，不要过高。这可以通过研究相关数据和市场报告来了解。这些因素应该综合考虑，进行全面的分析综合评估，以确定房产投资的盈利潜力。同时，建议寻求专业意见和咨询，以获得更准确和可靠的评估结果。
评估房产投资的盈利潜力可以考虑以下几个因素：
1. 地理位置：房产的地理位置是决定投资回报的重要因素。考虑房产所在城市、区域的发展潜力、交通便利程度、周边配套设施等。
2. 房产价格：购买房产时要综合考虑价格是否合理。可以通过参考周边房产价格、历史成交记录、房产评估报告等来评估。
3. 租金回报率：如果将房产出租，租金回报率是一个重要指标。计算方法是将每年租金收入除以购买价格。
4. 成本和维护费用：要考虑购买房产后的管理和维护费用，包括物业管理费、维修费用、房产税等。成本要与预期租金回报率相比较，不要过高。
5. 市场趋势：了解当地房产市场的发展趋势，包括房价涨跌趋势、租金市场需求、政策变化等。这可以通过研究相关数据和市场报告来了解。
6. 回报时间：预测房产的投资回报时间，考虑目标投资期限和潜在价格增长或租金增加情况。
7. 风险评估：要评估投资房产的风险，包括房地产市场风险、政策风险、租客问题等。
这些因素应该综合考虑，进行全面的分析综合评估，以确定房产投资的盈利潜力。同时，建议寻求专业意见和咨询，以获得更准确和可靠的评估结果。